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厲害了!海南這個小區業委會給1600余戶業主發錢,怎么做到的?

2023-03-18 09:30:14 來源:中國房地產報 點擊:

摘要:??跒I海國際君御灣小區。陳標志攝.jpg  ??跒I海國際君御灣小區。陳標志/攝  中房報記者陳標志??趫蟮馈 ?年多時間,因新老物業交接問題,??谝恍^業委會打了

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  中房報記者陳標志??趫蟮?/p>

  3年多時間,因新老物業交接問題,??谝恍^業委會打了6個“拉鋸”官司,至今仍無結果;同樣,另一小區也因新老物業交接,業主一怒之下推倒小區道閘,并與老物業管理企業保安發生肢體沖突,4人因“聚眾擾亂公共秩序”被行拘。

  上述兩個小區因屢屢被媒體“曝光”而成為“網紅”小區。但在這座城市的另一頭,一個有上千戶住戶的小區,卻拿出數十萬元公共收益金給全體業主發紅包。

  上千份紅包背后,是業委會爭取權利的勝利與小區公共收益自管的結果。

  業主與物業管理企業甚至開發商之間的“積怨”,主要集中在業主對交付房屋質量、小區物管服務水平、共有部分產權收益等諸多問題不滿。業主從最初單打獨斗維權,最后萌生要成立業委會念頭,希望以合力與物管企業、開發商抗衡。

  但業委會成立并非易事。據了解,目前??谟谐^3000多個住宅小區,但成立業委會的小區僅為450個,占比為14%。小區成立業委會比率之低,在全國范圍較為普遍,其原因構成十分復雜。

  有行業人士認為,小區居住體驗感不僅關乎城市民生,也屬于較為迫切又容易被忽略的營商“軟環境”范疇,破解小區現實存在的各類難題,除了成立小區業委會,還應大力推進“信酬制”物管模式,出臺有針對性、前瞻性的系列配套管理細則,提高小區治理水平。

  業委會發通知領紅包

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  34萬余元小區公共收益,業委會以紅包方式發給了1600余戶業主。

  “不領了,直接沖抵物業費吧?!?月10日,??跒I海國際君御灣小區業主陳洪德向中國房地產報記者證實,最近社交平臺流傳的一則《關于向全體業主發放紅包的通告》確有其事。

  記者了解到,這則落款時間為“2023年3月7日”的小區通告,系濱海國際君御灣小區業主委員會發出的,并張貼在小區各樓道的公告欄里。

  通告稱,自2018年4月濱海國際君御灣小區召開首次業主大會及業委會成立以來,小區公共收益逐步收歸小區業委會公共賬戶管理,公共收益收支情況每年都通過小區微信公眾號予以公布。

  通告還稱,截至2022年底,小區公共收益結余50余萬元。經小區業委會會議決定,從小區結余的公共收益中拿出345389.48元,按照建筑面積每平方米2元標準,給全體業主發放紅包。

  記者了解到,濱海國際君御灣小區計容建筑面積為17萬余平方米,其中包括16.8萬多平方米住宅和3725余平方米商業及配套,住宅總戶數為1628戶。無論是小區建筑面積還是住戶數量,該小區在??诰鶎僦写笮托^。

  據介紹,該34.5萬元小區公共收益在3月15日至5月31日期間發放,住宅和底層商鋪業主均可前往該小區物業服務中心領取紅包,或者直接要求物業沖抵物業費。從6月1日起,仍未被業主領取的紅包將自動轉入業主的物業管理費賬戶,沖抵6月份以后的物業管理費。

  “在??谧×?0多年,換了4個小區生活,這是第一次被通知領公共收益紅包?!睘I海國際君御灣小區一劉姓業主告訴記者,雖然錢不多,只有兩三百元,但這件事已遠遠超出了紅包本身的意義。

  還有部分業主向記者表示,他愿意將自己的紅包留在公共賬戶上,用于小區公共設施的維修維護及物管服務質量的提升。

  多方博弈的小區

  濱海國際君御灣小區上述發紅包的做法,在??诓⒎鞘桌?。

  今年1月1日起,??跒I江海岸小區拿出54萬余元公共收益,向1500余戶住宅及小區商鋪業主發放紅包。在外界“又是別人小區”的感嘆聲中,公共收益紅包的背后卻是數以萬計小區的癥結:維權、成立業委會、換物業公司等錯綜復雜、斗智斗勇的矛盾沖突。

  早期,濱海國際君御灣小區業主要成立業委會,也是始于業主維權。

  “業主最早的維權是因為房屋未竣工就強行交房?!标惡榈赂嬖V記者,之后是小區部分房屋天花板露筋、公共水電分攤不合理、小區時常停水、未安裝高空拋物攝像頭,以及小區會所、游泳池被小區物業公司擅自出租他人經營等系列問題,引起了業主的不滿。

  作為小區的業主,同時也是一名資深律師,陳洪德認為,小區只有成立業委會才有可能解決上述問題。

  “貼公告、和物業交涉都是我一個人?!标惡榈赂嬖V記者,小區籌備成立業委會是他起的頭,當初成立業委會他一個人堅持了半年多時間,后來越來越多的熱心業主也開始加入,“沒有熱心鄰居的牽頭和大多數鄰居的配合,也不會有如今讓人羨慕的小區?!?/p>

  在濱海國際君御灣小區業委會5年工作回顧里,也按照時間先后順序羅列了所完成的事項:2017年6月成立業主大會籌備組、2018年4月成立第一屆業委會,著手組織了小區房屋天花板露筋檢測。之后,完成了近10項小區大小事項。

  此前,本報曾報道過??趦蓚€“網紅”小區,但它們的遭遇更為坎坷。

  位于??谛虏簫u的較早高檔小區——新世界花園度假村,在新舊物業交接上遇到了阻力。記者了解到,長期以來,由于業主與小區物業管理企業矛盾加劇,小區籌備業委會過程中與物業管理企業發生多次沖突。2019年4月,該小區終于通過業主大會選舉成立業委會,并在新埠街道辦完成備案登記。

  “業委會上半年成立,下半年開始打官司,打了6個官司,最長的一個官司打了15個月?!毙率澜缁▓@度假村業委會主任黃云嵐告訴記者,官司打了一場又一場至今未了,業委會公開選聘的物業公司至今不能進行新舊物業交接,“我認為這中間有人為的因素干擾?!?/p>

  ??诹硪弧熬W紅”小區——夏威夷花苑小區也遇到了同樣的問題。由于對小區物業管理不滿,該小區業委會組織召開小區第二次業主大會,表決撤換小區老物業企業。2019年5月25日上午,該小區在進行新老物業交接過程中,老物業企業不配合,為此雙方發生沖突,小區老物業企業一名保安受傷,小區大門道閘受損,物業交接失敗。兩個月后,當地警方以“聚眾擾亂公共秩序”為由,對該小區業委會正副主任、委員等4人分別做出行政拘留15天的處罰。

  小區紛繁的矛盾糾紛,已經演變成一場事關小區和諧安寧且不容忽視的“多方博弈”。

  有業委會的小區占比僅14%

  “當前??诠灿凶≌^3182個,成立業主委員會的小區450個,占比僅14%?!焙?谑姓f委員、海南省業主委員會協會會長肖江濤告訴記者,根據??谑?2345平臺數據顯示,2022年共受理小區物業類辦件82276件,內容主要是物業公司管理不到位、公攤費用不公開、小區衛生清理不及時等。

  數據還顯示,2018年至2022年連續5年,涉物業問題投訴一直排名前四位。

  “由此可見??谧≌^業委會成立率較低、物業糾紛矛盾多等問題?!毙そ瓭蛴浾弑硎?,在海南自貿港建設大力引進人才的背景下,小區居住體驗感不僅關乎重大民生問題,也直接關系各類人才對??诘恼J同感和歸屬感,屬于比較迫切又容易被忽略的營商“軟環境”范疇。

  為此,肖江濤在今年??趦蓵咸岢隽舜罅ν七M“信酬制”物管模式,出臺有針對性、前瞻性的系列配套管理細則,比如《??谑形飿I管理實施辦法》《小區公共收益管理辦法》等。

  其中“信酬制”是指將小區的物業費和公共收益歸集為共有基金,共有基金賬戶接受全體業主監督,業主隨時隨地可通過手機查看小區各項收支明細。他說,經過兩年實踐證明,“信酬制”可有效破解小區服務收支不透明、業主與物業企業之間不信任等一系列小區治理難題。

  中國物業管理協會法律與政策委員會委員、河南千業(??冢┞蓭熓聞账呒壓匣锶撕粝哺嬖V記者,《民法典》規定,建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后屬于業主共有。如公共區域的商業廣告、泊車、攤位等收入,均屬公共收益,應當歸全體業主共有。

  “通過發紅包的方式向業主分配公共收益,也是履行法律法規規定的其中一種方式,能激發全體業主對物業公共收益的監督意識,也能在一定程度上緩和業主與物業之間的關系,更利于和諧社區的建設?!焙粝舱J為,此方式應當提倡,在法律上并無障礙。

  胡留喜告訴記者,雖然公共收益屬于全體業主,但公共收益運營與管理離不開物業服務人的辛勞付出,相關法律法規也有規定,應扣除物業服務人經營管理過程中的合理成本,確保物業服務人運營管理過程中的管理費用支出,并取得合理利潤。否則,物業服務人將對公共部分的運營失去興趣。

  不過胡留喜也表示,公共收益的處分權歸全體業主,其權利體現通過業主大會決定,業委會僅作為執行機構并無相應權限,業委會向業主發放公共收益時,應取得業主大會的授權,否則就屬于越權處分。

  “公共收益來源于公共部分的經營所得,法律規定應主要用于補充專項維修資金的不足,用于小區共有部位設施的維修維護?!焙粝卜Q,當然,收益權既然歸全體業主,業主大會也可以決定其他用途,如小區公共部分建設翻新修繕、物業服務費、業主委員會委員津貼、業主大會聘用人員的費用等。

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